정영수 경영학박사 (조선대 미래사회융합대학 경임교수)

세계적인 고금리가 지속되면서 부동산 시장에 미분양이 증가하고 금융권의 PF 위기가 고조되고 있으며, 고유가로 인한 고물가는 원자재 가격상승 등으로 이어져 건설사 위기로 확산되고 있다.

최근에 부동산 시장이 가파른 침체기에 접어들어 정부의 움직임이 절실하게 필요한 중요한 시점에 와 있다. 그 동안에 기준금리가 큰 폭으로 인상되고 지속되어서 주택건설사업과 주택매매시장 침체가 우려되고 있어 혁신적인 국가성장을 이루기 위해서는 관련 정부정책 지원이 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.

업친 데 덮친 꼴로 재건축초과이익환수제의 본격 시행 등으로 재건축 수익성은 악화할 수밖에 없어 부동산정비사업을 통한 주택공급 여건도 원활하지 않은 상황에서 제도와 규제의 합리화도 요구되고 있다.

국토교통부는 부동산관계 장관회의에서 부동산정책을 크게 3가지 방향으로 정리되고 있다.

첫째, 실수요자 내집마련 애로사항을 해소하는 것입니다. 서울과 경기도4곳을 제외한 전 지역이 부동산규제지역을 해제하고 대출과 세제완화, 무순위 청약 거주지역 페지, 생애최초 주택매입자 세제 지원입니다.

둘째, 주택공급 기반 위축방지하기 위하여 프로젝트파이낸싱(PF) 보증지원확대, 사전청약 부담완화를 통해 주택분양물량 분산 유도, 등록 임대사업제 합리적 개편 방안 마련이다.

셋째, 대출관련 규제를 완화하여 문재인정부에서 규제 일변도에서 시장을 정상화 되도록 한다는 것이다.

취득세 감면을 비롯해 LTV 완화(70→80%) 및 한도 확대(4→6억원)를 시행하고 3개월 내 미입주 시 추징했던 ‘생애최초 주택구입자의 취득세 감면’ 요건도 완화되었다. 또한 15억 아파트 초과 아파트대출을 금지했다가 3년 만에 다시 풀리게 되었다.

이러한 정책이 발표한다고 하여도 부동산시장은 어려움이 지속되고 당장 반등하기 어려운 시장환경이다. 가파른 금리 인상으로 문제가 되었는데 높은 금리가 지속 되고 있고 외부 변수 매크로 경제 변수들이 남아있고 해소되지 않았으니 시장 효과는 즉시 나타나지 않을 것으로 보인다.

지난 22대 총선 결과 생각보다 너무 큰 차이로 여소야대 상태가 되어 그동안 추진했던 윤석열 정부의 부동산 정책은 계획대로 추진되기가 어려워졌다.

특히 주택공급 확대와 규제완화 등을 골자로 한 정책들은 대폭 수정되거나 포기해야 하는 상황까지 갈 가능성이 있다.

부동산 시장의 연착륙을 위해서는 정부의 선제적 대응이 필요하게 되었는데 건설사뿐 아니라 증권사, 신탁사 등 금융계 다양한 신용주체가 PF시장에 맞물려 있는 최근 상황을 고려하면 금융위기 당시보다 우발채무의 파급력이 클 것으로 보이는데 금융부실은 시차를 두고 현실화됨에 따라 다주택자대출규제 완화, 양도소득세, 취득세 과다징수, 대출규제를 완화하는 등 지속적 대응이 필요할 것으로 보인다.

공급량 증대 혹은 수요 억제를 중심에 놓는 정책 패러다임이 획기적으로 전환되어야만 현재의 부동산 딜레마를 풀 수 있다고 생각한다.

수요자 입장에서 부동산투자의 위기를 극복하기 위해서는 다각화된 포트폴리오 구축, 장기적인 투자전략, 그리고 각 분야의 부동산 전문가와의 긴밀한 자문을 구하여 우기에 대비하는 전략을 구성해야 될것이다