서울 중구 남산 서울N타워에서 서울시내 아파트 단지가 보이고 있다.

[국민환경방송]
정부가 공동주택 공시가격 현실화율을 시세의 90%까지 올리기로 확정하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다.

내년에 보유세가 최대 6% 오르고, 공시가격 현실화로 주택 보유에 대한 부담이 갈수록 커지면서 다주택자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 공시가격이 오르면 고가·다주택자의 보유세 부담이 커질 수밖에 없기 때문이다.

특히 다주택자들이 향후 어떤 선택을 하느냐에 따라 정부의 집값 안정화 대책의 성패도 엇갈릴 것으로 전망된다. 과세 기준일인 내년 6월1일이 분수령이 될 것으로 보인다.

국토교통부와 행정안전부는 지난 3일 모든 부동산의 공시가격 현실화율을 90%까지 끌어올리는 내용을 골자로 한 '공시가격 현실화 방안'을 발표했다.

이에 따라 9억원 미만 아파트는 2030년까지, 15억원 이상 아파트는 2025년까지 공시가격 시세반영률이 90%까지 올라간다. 매년 약 3%p씩 올리는데, 9억원 이하 공동주택과 단독주택은 중간 목표를 두고 속도 조절에 나선다.

앞서 국토부는 지난달 27일 국토연구원 주관으로 열린 공청회에서 '부동산 공시가격 현실화 로드맵'을 발표했다. 국토연구원은 현실화율 도달 목표를 80%, 90%, 100% 등 3가지 방안을 제시했다. 정부는 이중 공동주택과 단독주택, 토지 등 3가지 유형의 부동산에 적용되는 공시가격 현실화율을 90%로 정했다.

김흥진 국토교통부 주택토지실장은 "현재 공시가격은 낮은 시세 반영률 그리고 유형별 가격대별 시세반영 격차 등으로 인해 형평성, 균형성의 문제를 안고 있다"며 "2019년 0시부터 장기간 낮은 수준으로 공시된 부동산 유형과 고가 부동산의 시세 반영률을 일부 개선했지만, 전반적인 현실화 수준은 여전히 50에서 70% 수준"이라고 강조했다.

김 실장은 "공시가격 현실화는 정확한 시세 조사에 기반을 하고 있고, 시세 조사에 객관성을 높이고 외부 심사 등 심사절차를 강화해 정확성이 확보될 수 있도록 하겠다"며 "이번 현실화 계획은 2021년 0시부터 적용이 되고, 시세 9억원 미만 주택에 대해서는 평균 약 1%p 이내로 제고하면서 균형성을 개선하고 나머지 부동산은 3%p 수준으로 제고할 계획"이라고 덧붙였다.

3일 정부가 발표한 '부동산 공시가격 현실화 계획'에 따르면 정부가 향후 10~15년에 걸쳐 부동산 공시가격을 시세의 90%까지 올리기로 확정했다. 올해 기준 공시가격 현실화율은 주택유형별로 공동주택 69.0%, 토지 65.5%, 단독주택 53.6% 이며 이에 따라 정부는 10~15년에 걸쳐 공시가격을 시세의 90%로 동일하게 맞추기로 했다

정부가 공시가격 현실화율을 90%까지 올리면 서울 강남 등 고가·다주택자들의 보유세가 크게 오를 것으로 보인다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 시가 30억원 상당의 서초구 아크로리버파크(전용면적 84㎡) 소유자의 보유세는 올해(1326만원)보다 1317만원 오른 2643만원으로 추정된다. 또 강남구 은마아파트(전용면적 84㎡)와 마포구 마포래미안푸르지오(전용면적 84㎡) 등 2채를 보유했을 때는 올해(3073만원)보다 5695만원 오른 8768만원으로 예상된다.

공시가격은 보유세와 건강보험료, 기초연금 산정 등 60개 분야의 세금을 매기는 기준이다. 이번 공시가격 현실화율 인상 방안이 본격 시행되면 재산세에 종합부동산세까지 내야 하는 다주택자들의 보유세 부담이 가중될 것으로 예상된다.

정부는 공시가격 현실화율 인상을 통한 보유세 부담 강화로 부동산시장에 매물이 많아지고, 가격이 하락하는 집값 안정화 효과를 기대하고 있다. 다주택자들이 보유한 부동산이 시장에 나오면 정부의 바람대로 무게 중심이 본격적인 집값 하락으로 이어질 수 있기 때문이다.

하지만 주택시장에서는 공시가격 현실화에 따른 보유세 부담으로 다주택자들의 매물 출회가 제한적일 것이라는 게 중론이다. 공시가격 인상에 따른 보유세 등 세금 부담이 가중되면서 다주택자들이 일부 집을 처분할 수 있지만, 양도세 부담으로 집을 내놓지 않고 오른 세금을 세입자에게 전가할 가능성이 있기 때문이다.

특히 서울 전셋값이 70주 연속 상승하는 등 전세난이 갈수록 심화하면서 주택임대차시장이 다주택자들에게 유리한 환경으로 조성된 것도 이같은 전망에 힘을 실어주고 있다. 늘어나는 세금 부담을 세입자에게 전가하기 쉬워진 것이다. 다주택자들이 전세금을 올리거나 월세 전환 등을 통해 세금 부담을 세입자에게 떠넘길 가능성을 배제할 수 없다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "만약 내년까지 전세가격 불안이 지속된다면 보유세 부담의 임차인 전가에 따른 전세가 상승과 보증부 월세 현상의 고통이 임차인에게 전이될 우려가 남아있다"며 "고가주택 및 은퇴한 고령층의 조세 부담에 대한 불만도 쉽게 진정되지 않을 전망"이라고 설명했다.

양도소득세 역시 다주택자들의 매물 출회를 망설이게 하는 원인으로 꼽힌다. 내년에는 양도소득세율이 최대 75%까지 오르면서 보유세 강화와 더불어 주택 관련 세 부담이 대폭 늘어난다. 내년 6월1일부터 2주택자의 최고 중과세율은 62%, 3주택자는 72%로 올라간다. 소득세 최고세율 인상(42%→45%)을 반영하면 다주택자의 주택 양도세율은 최고 75%까지 오른다.

이에 따라 공시가격 현실화율 인상 효과가 제한적일 것이라는 전망도 나왔다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "과세기준일인 내년 6월1일 이전에 다주택자들이 보유한 일부 매물이 나올 가능성이 있으나, 거래세인 취득세와 양도세 부담이 늘어난 상황에서 다주택자들이 보유한 매물이 시장에 나오는 건 한계가 있다"고 분석했다.

권 교수는 "정부의 부동산 규제 완화 등을 통한 단기간의 주택 공급 확대 대책이 없는 상황에서 세금 부담을 강화하는 것으로 매물 증가와 집값 안정의 효과를 기대하기는 어렵다"며 "양도세 부담을 느낀 다주택자들이 양도세를 내고 파느니 버티다가 세금 부담을 세입자들에게 전가하거나 증여하는 방법을 택할 수 있다"고 덧붙였다.