정영수 경영학박사(부동산마케팅전공 한국부동산연구소장(現) 전남대 경영연구소 전임연구원(前)/ 대한미디어그룹 총괄편집국장

[국민환경방송 국민환경방송] 최근에 한국경제는 심각한 도전에 직면하여 IMF시대보다 더욱 힘든 시간를 보내고 있다.

한국개발연구원(KDI)은 최근 글로벌 경기 침체와 트럼프 관세정책 등으로 수출이 작년에 비하여 10.3% 감소하여 무역수지적자로 전환하였고 지난해 12월에 발생한 계엄령선포와 대통령탄핵 등 정치적 혼란이 발생 하였고 2025년에 건설업 부진과 통상 여건 악화로 0.8% 성장하는 데 그쳐 최악의 경제 환경을 경험하고 있다.

25년 4월4일 헌법재판소에의 대통령 파면을 결정됨에 따라 6월3일 대통령선거를 실시하게 되는데 따른 부동산 시장전망은 어떤 변화를 맞이할 것인가? 많은 국민들이 관심을 갖고 있다.

조기에 실시되는 대통령선거로 인하여 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 가능성이 크다. 주요 정당의 정책 방향과 현재 시장의 흐름을 통해 향후 시장 변화를 예측해볼 수 있다.

25년 현재 한국의 부동산 시장은 서울과 지방 간의 각격 격차가 매우 심화되고 있는데 서울의 평균 APT가격은 약13억 정도이며 이는 전국 평균의 2.4배 정도의 차이를 보이고 있으며 지방 아파트 시장은 미분양과 함께 하락세를 지속하고 있다..

최근에 금리가 하락이 예상되었지만 여전히 고물가, 고환율은 수출부진, 가계부채증가, 부동산 시장 불안 등 다양하고 복합적 침체를 넘어서 전체적인 문제가 들어나 수 많은 국민들이 힘들고 수 많은 기업들이 부진속에서 빠져 나오지 못하고 있는 것이다. .

최근 부동산동향은 양극화와 변동성 강화로 요약할 수 있는데 이는 인구구조 변화와 경제성장률 둔화 등의 요인이 복합적으로 작용하여 일부 특정지역(강남 등)을 제외하고는 대부분의 지역은 침체 국면에서 벗어나지 못하고 있는 것이다

서울과 수도권의 아파트 입주물량은 2025년을 기점으로 급감하고 있으며 전세가격은 신규 공급이 줄어들면서 전세가 상승 압력이 커지고 있는 실정이다. 재건축·재개발 사업은 행정 규제 외에도 원자재 가격과 인건비 급등으로 사업성이 낮아져 지연되고 있으며, 이로 인해 공급 회복에 차질이 발생하고 있어 이에 따른 변화가 요구 되고 있다.

일반적으로 새로운 정부가 들어서면 부동산 정책을 변경하거나 새로운 정책을 도입하기 때문에 시장 분위기가 변할 수 있는데 특히, 주택 공급확대, 세제개편, 대출규제 완화 등의 정책에 따라 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다,.

첫째, 야당 후보가 대통령으로 당선될 경우에는 문재인정부에서 추진되었던 정책이 이어져 규제가 연속될 가능성이 높다. 기존의 다주택자 세금정책은 유지될 것으로 전망되어 종합부동산세, 양도세, 취등록세 등 여러 가지 세금이 복합적으로 영향을 미친다. 특히 다주택자들은 이 세금들이 종합적으로 부담을 주어 자산을 정리하려는 경향이 커질 것이다.

재건축·재개발 규제가 유지되며 이는 단기적인 거래활성화 보다는 장기적 자산 가치를 보장받을 수 있는 지역에 대한 선호도를 더욱 강하게 만들것으로 보인다.

정부의 시장 개입이 더욱 강해질 가능성이 있으며 공공주도 주택 공급 확대와 다주택자에 대한 규제 강화를 통해 시장의 과열을 억제하려는 정책을 펼칠 것이며 다주택자에 대한 세금 강화와 같은 조치가 시장의 수요를 억제할 것으로 예상된다. 무주택자를 위한 공공임대주택 대폭적인 공급확대가 이루어질 경우, 수도권 외곽 지역에 대한 과도한 수요 집중이 일어나거나, 특정 지역의 공급 과잉이 발생할 수 있다.

또한, 다주택자에 대한 세금 강화와 같은 규제가 강화되면, 일부 강남 등 고급 아파트 시장에서 가격 왜곡이 발생할 가능성도 존재한다. 결국 실수요자 중심의 시장 안정화가 아니라 투기적 수요가 집중된 시장 왜곡이 일어날 가능성이 있다.

둘째, 여당후보가 당선될 경우에 전통적인 중산층 감세와 기업 세금부담 완화에 초점을 맞춰 종합소득세 공제 확대, 상속세·양도세 인하 등 폭넓은 감세 정책을 통해 자산 형성과 경기 회복을 유도하겠다는 입장이다.

국민의힘 후보가 당선된다면, 민간 주도의 재건축·재개발 규제 완화와 세금 및 대출 규제 완화가 이루어질 가능성이 있다. 이는 거래 활성화와 공급 촉진으로 이어지며, 상대적으로 가격 상승폭이 줄어든 지역에서 가격 변동이 있을 수 있다. 하지만 전반적인 거래활성화로 인해 공급이 늘어나는 효과도 기대할 수 있다.

큰 틀에서 대선 후의 부동산 시장의 흐름을 전망하면 부동산시장 전망은 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 정치적으로 어느 정도 안정화가 이루지겠지만 실물경기의 위축, 미국의 관세정책과 통상 압력 강화, 부동산시장의 아파트 초과공급, 가계부챙의 과다 등을 고려 해 보면 부동산 시장은 보합내지는 하향 안정세를 보일 것으로 보인다.

특히 25년 하반기부터 실시 될 것으로 보이는 스트레스 DSR(총무채원리금상환)의 실시로 대출이 힘들어 경매,공매물건이 증가 될 것이며 서울 수도권과 지방 부동산시장의 편차가 심할 가능성이 많을 것으로 보인다.

결론적으로 말하면 여당이나 야당의 후보중에서 누가 대통령이 되어도 경제활성화와 실물경기는 어려울 것이고 부동산 시장도 어렵기는 마찬가지다. 다만 새로운 대통령이 탄생하면 경제의 활성화를 위해서는 강도의 차이가 있겠지만 부동산의 일부 규제들을 완화할 수 있다.

최근에 한국 경제위기는 불가피하지만 정치적으로 안정을 회복하고 적절한 정책과 협력을 통해 어려움을 극복할 것으로 전망된다. 과거의 위기 상황에서 신속한 대응, 구조개혁 등 경제적 불확실성에 대비하기 위해, 투명성과 포용성을 기반으로 한 지속 가능한 경제시스템 구축이었다.

위기에 한국경제의 생존전략은 불확실성을 철저히 분석하고, 변화의 본질을 파악하여 혁신적인 전략을 수립하여야 하며 위기 환경 속에서의 생존과 성장을 도모하는 미래를 대비하여야 할 것이다.

불황의 시기에도 돈 버는 사람은 분명히 있다. 확실하게 돈 벌 수 있는 노하우를 갖추었느냐에 따라 “위기를 기회” 로 바꿀 수 있는 있는 것이다. 경제위기는 누구에게나 불안한 시간이지만 효과적으로 대응전략을 수립하면 피해를 최소화 할 수 있고 기회가 될 수 있다는 것이다.